معلومات عن كيفية شراء عقار في مصر

على الرغم من النمو الاقتصادي القوي ، تنخفض أسعار المساكن في مصر. السبب المحتمل هو العصبية.

كيفية شراء عقار في مصر

في عهد الرئيس السيسي ، مصر دولة بوليسية يديرها الجيش ، مع مستويات عالية من الفساد ، لذلك هناك أناس يريدون نقل الأموال إلى الخارج. وعلى مدار العامين الماضيين ، كان من الممكن نقل الأموال بحرية من مصر ، مما يقلل من عوامل الجذب في العقارات المحلية كتحوط للتضخم. من ناحية أخرى ، ازدهرت السياحة مرة أخرى ، والعملة تعوم بحرية ، والاقتصاد يتعافى ، والعقارات المصرية رخيصة. لذا فإن التوقعات المحتملة هي الانخفاضات على المدى المتوسط ​​، ولكن الانتعاش على المدى الطويل.

انخفض مؤشر أسعار العقارات على الصعيد الوطني بنسبة 11.7٪ خلال العام حتى الربع الأول من عام 2019 ، على عكس النمو السنوي الذي بلغ 18.2٪ في الفترة نفسها من العام الماضي ، وفقًا للبوابة العقارية الرائدة في مصر ، عقارماب . عند تعديله للتضخم ، تضاعف الانخفاض تقريبًا إلى 22.6٪. معدل التضخم المرتفع في مصر هو سبب الفجوة الهائلة بين تغيرات الأسعار الاسمية والحقيقية.

بعد مرور خمس سنوات على تولي الرئيس السيسي السلطة ، تغير الكثير في مصر. في حين أنها ديمقراطية رسمياً ، تمتلك مصر الآن صحافة ووسائل إعلام تخضع لسيطرة محكمة ، والعديد من السجناء السياسيين. على الصعيد الاقتصادي ، قامت مصر في نوفمبر 2016 بتعويم الجنيه المصري ، مما تسبب في انخفاض كبير مقابل العملات الرئيسية.

وأدى ذلك بدوره إلى ارتفاع معدلات التضخم بشكل غير عادي. بلغ معدل التضخم الرئيسي في مصر ذروته إلى 33٪ في يوليو 2017. وتراجع التضخم منذ ذلك الحين ، وتباطأ إلى 14.2٪ في مارس 2019 - على الرغم من أنه لا يزال أعلى بكثير مقارنة بمتوسط ​​تضخم سنوي قدره 9.4٪ من 2012 إلى 2016.

وقد يأتي على أنه وبالتالي ، من المفاجئ أن من المتوقع على نطاق واسع أن ترتفع قيمة سوق الإسكان في مصر بقوة في السنوات القادمة - وأن الإنشاءات المتطورة تزدهر لتلبية الطلب.

لنأخذ الوضع من منظور الأثرياء المصريين. إذا كان يعيش في الخارج ، أصبحت الممتلكات المصرية فجأة أقل تكلفة بكثير ، بسبب انخفاض قيمة العملة. في مارس 2019 ، بلغ متوسط ​​سعر الصرف 17.37 جنيهًا مصريًا مقابل كل دولار أمريكي - وهو انخفاض بنسبة 49٪ تقريبًا من قيمته البالغة 8.88 جنيهًا مصريًا لكل دولار أمريكي قبل قرار تعويم العملة. بالنسبة لأولئك الذين يعيشون في مصر ، فإن انخفاض الأسعار يجعل المنازل في متناول الجميع ، مما يجعلها الوقت المناسب للشراء. هناك طلب كبير وحقيقي على السكن في مصر ، حيث يزداد عدد سكان البلاد بمقدار 2.5 مليون سنويًا وهناك حوالي مليون زواج كل عام.

لكن التحول الاقتصادي مليء بالمخاطر. كفاءة الحكومة المصرية منخفضة. تم اعتماد المخططات الكبرى مثل توسيع قناة السويس وانتقال العاصمة الإدارية خارج القاهرة مع القليل من المدخلات من المخططين الاقتصاديين العقلانيين.

مع كل ذلك ، يبدو من المرجح أن تعزز الإصلاحات الأخرى الاقتصاد ، وبالتالي سوق العقارات.

في عام 2015 ، صدق الرئيس السيسي على القانون 17/2015 ، وتخفيف القيود المفروضة على الملكية الأجنبية للأراضي والممتلكات ، والسماح للحكومة ، أكبر مالك للأراضي في مصر ، بالمساهمة بالأراضي للقطاع الخاص كجزء من خطط الشراكة بين القطاعين العام والخاص ضد حصة من الإيرادات.

بالإضافة إلى ذلك ، نفذت الحكومة العديد من الإصلاحات في الآونة الأخيرة ، بما يتماشى مع برنامج إصلاح صندوق النقد الدولي لمدة ثلاث سنوات:
تم إدخال ضريبة القيمة المضافة .
تم تعديل قانون الاستثمار المصري لجذب المزيد من المستثمرين الأجانب.
سيتم تخفيض دعم الوقود والكهرباء بنسبة 40.5٪ و 75٪ على التوالي في السنة المالية 2019-2020.
تم رفع سعر السكر بنسبة 40٪.
ألغى البنك المركزي "قائمة الأولويات" للواردات.
تم تمديد حدود الوقت واليوم التي يسمح خلالها للبنوك بتنفيذ تبادل العملات الأجنبية.

نما الاقتصاد بقوة بنسبة 5.3٪ في عام 2018 ، ارتفاعًا من معدلات نمو الناتج المحلي الإجمالي السنوية البالغة 4.2٪ في عام 2017 ، و 4.3٪ في عام 2016 ، و 4.4٪ في عام 2015 ، و 2.9٪ في عام 2014 ، وفقًا لصندوق النقد الدولي . في الواقع ، كان أعلى نمو منذ عام 2008 ، بفضل السياحة القوية ونشاط الغاز الطبيعي. من المتوقع أن يتوسع الاقتصاد بنسبة 5.5٪ هذا العام وبنسبة 5.9٪ أخرى في عام 2020 ، بناءً على تقديرات صندوق النقد الدولي. يمكن للأجانب شراء العقارات في مصر ، بموجب القانون رقم 230 لعام 1996. ومع ذلك ، لا يمكن للأجانب شراء أكثر من قطعتين من العقارات التي لا يمكن أن تتجاوز 4000 متر مربع ، ويجب أن يكون الغرض منها هو فرد من العائلة. للعيش في الممتلكات. إذا تم تسجيل العقار ، فلا يمكن بيعه أو تأجيره لمدة خمس سنوات.

الضرائب والتكاليف

ضرائب معتدلة في مصر

دخل الإيجار: يخضع دخل الإيجار المكتسب من غير المقيمين للضريبة بمعدلات ضريبة الدخل التصاعدية. الحد الأقصى للخصم المسموح به لتغطية نفقات التشغيل هو 50٪ من إجمالي الإيجار.

أرباح رأس المال: لا توجد ضريبة على أرباح رأس المال.

بالنسبة للممتلكات الواقعة في المدن المصرية ، يتم فرض معدل ثابت قدره 2.5٪ من إجمالي العائدات على مبيعات العقارات أو مواقع البناء. لا يسمح بخصومات.

الميراث: ألغيت ضريبة الميراث في مصر عام 1996.

المقيمون: المقيمون يخضعون للضريبة على دخلهم العالمي بمعدلات تصاعدية ، من 10٪ إلى 22.50٪.

قراءة الضرائب والتكاليف »

دليل الشراء

تكاليف معتدلة عملية شراء معقدة

تبلغ تكاليف المعاملات ذهابا وإيابا حوالي 11.30 ٪. تتكون في الغالب من رسوم الوكيل العقاري (2.5٪ إلى 3٪ بالإضافة إلى 10٪ ضريبة مبيعات) ، والرسوم القانونية (3٪) ، ضريبة التحويل (2.5٪) وضريبة أرباح رأس المال (2.5٪). يجب على المستثمرين توخي الحذر من عملية الملكية والتسجيل المعقدة ؛ على سبيل المثال ، تم تسجيل حوالي 10 ٪ فقط من العقارات في القاهرة وهناك العديد من قيود الملكية الأجنبية.

قراءة دليل الشراء »

المالك والمستأجر
إن ملاك الأراضي في مصر يحميهم القانون بشكل ضعيف
منازل مصر السكنيةالإيجار: لا يتمتع المستأجرون الجدد بحماية الإيجار. ولا يحق لهم البقاء في الشقة عند انتهاء العقد ، على الرغم من أن سوق الإيجار في مصر كان خاضعًا للتنظيم الشديد في الماضي الاشتراكي.

أمن المستأجر: إذا لم يغادر المستأجرون ، فقد يستغرق الإخلاء في مصر أكثر من عام بسهولة. لذلك يفضل تأجير الأجانب ، الذين هم أقل احتمالا للبقاء.

قراءة المالك والمستأجر »

النمو الاقتصادي
نمو اقتصادي قوي ؛ تحسين المالية الحكومية
نما الاقتصاد المصري بقوة بنسبة 5.3٪ في عام 2018 ، ارتفاعًا من معدلات نمو الناتج المحلي الإجمالي السنوية التي بلغت 4.2٪ في عام 2017 ، و 4.3٪ في عام 2016 ، و 4.4٪ في عام 2015 ، و 2.9٪ في عام 2014 ، وفقًا لصندوق النقد الدولي. في الواقع ، كان أعلى نمو منذ عام 2008 ، بفضل السياحة القوية ونشاط الغاز الطبيعي.

من المتوقع أن يظل الاقتصاد قوياً ، مع معدلات نمو الناتج المحلي الإجمالي الحقيقية المتوقعة بنسبة 5.5٪ هذا العام و 5.9٪ أخرى في 2020 ، حيث من المتوقع أن تدعم الإصلاحات الاقتصادية المختلفة الاستثمار في الأعمال التجارية والاستهلاك الخاص في السنوات القادمة ، وفقًا لصندوق النقد الدولي. (صندوق النقد الدولي).

بطالة مصر الإجمالية

ساهمت الإصلاحات السياسية التي حفزها صندوق النقد الدولي في رفع تصنيفها الائتماني السيادي من قبل وكالة فيتش في مارس 2019.

وقالت وكالة فيتش للتصنيفات: "يبدو من المرجح أن تستمر هذه الإصلاحات في تحقيق نتائج اقتصادية أفضل تتجاوز اتفاقية صندوق النقد الدولي". "يسير الدين الحكومي العام / الناتج المحلي الإجمالي في مسار هبوطي ، مدعومًا بالتحسينات الهيكلية في الميزانية وظهور فوائض الميزانية الأولية".

انخفض عجز الموازنة في مصر إلى 9.5٪ من الناتج المحلي الإجمالي في 2018 ، منخفضًا من 10.4٪ في 2017 ، و 11.2٪ في 2016 ، و 11.6٪ في 2015 ، و 12٪ في 2014 ، و 13.3٪ في 2013 ، وفقًا لوزارة المالية. في الواقع ، كان هذا هو أدنى عجز تم تسجيله منذ عام 2010. ومن المتوقع أن ينخفض ​​العجز إلى 8.6 ٪ من الناتج المحلي الإجمالي هذا العام ، وفقًا لـ وكالة فيتش.

ومن المتوقع أيضًا أن ينخفض ​​الدين الحكومي العام الموحد للبلاد إلى 83٪ من الناتج المحلي الإجمالي هذا العام ، من 93٪ من الناتج المحلي الإجمالي في 2018 وذروة 103٪ من الناتج المحلي الإجمالي في 2017.

بالإضافة إلى ذلك ، ساعد تعويم الجنيه البلاد على تضييق عجز الحساب الجاري. في عام 2018 ، انخفض العجز إلى 2.5٪ من الناتج المحلي الإجمالي ، من 3.5٪ من الناتج المحلي الإجمالي في عام 2017. خلال السنة المالية الحالية ، من المتوقع أن ينخفض ​​عجز الحساب الجاري أكثر إلى 2.3٪ من الناتج المحلي الإجمالي ، مدعومًا بنمو عائدات السياحة ، صادرات النفط ، وزيادة إنتاج الغاز.

ارتفع عدد السائحين الوافدين بنسبة 37٪ إلى 11.3 مليون زائر في عام 2018 مقارنة بالعام الماضي ، وفقًا لمنظمة السياحة العالمية. هذا التحسن مثير للدهشة ، بالنظر إلى أن صناعة السياحة في مصر تضررت بشدة من الاضطرابات السياسية في البلاد ، وقصف داعش لطائرة مترو جت الروسية 9268 فوق شبه جزيرة سيناء في عام 2015 ، مما أسفر عن مقتل 224 شخصًا ، مما أدى إلى توقف جميع الرحلات الجوية الروسية إلى أجل غير مسمى وبسبب القصف المميت للكنائس القبطية بطنطا والإسكندرية عام 2017.

ومع ذلك ، فقد أدى التضخم المرتفع إلى تفاقم التوترات الاجتماعية ، بالنظر إلى استمرار ارتفاع معدلات البطالة وانتشار الفقر في البلاد. يعيش حوالي نصف سكان مصر البالغ عددهم 97 مليون نسمة بالقرب من خط الفقر أو تحته. وكان معدل البطالة 8.9٪ في Q4 2018 انخفاضا من 10٪ في الربع السابق و 11.3٪ خلال نفس الفترة من العام الماضي، وفقا لإحصاءات وكالة الدولة الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء .

سعر صرف مصر
كان هناك حوالي 2،491،00 عاطل عن العمل في عام 2018 ، بما في ذلك 1،445،000 رجل و 1،046،000 امرأة.

بلغ متوسط ​​معدل البطالة في مصر 12 ٪ في الفترة من 2010 إلى 2017 ، وفقًا لصندوق النقد الدولي.

ارتفاع التضخم هو أيضا مصدر قلق كبير. في مارس 2019 ، بلغ التضخم السنوي 14.2٪ ، بزيادة طفيفة عن 13.3٪ قبل عام ، وفقًا للبنك المركزي.

كان السبب الرئيسي لارتفاع التضخم هو انخفاض قيمة الجنيه المصري. في 3 نوفمبر 2016 ، قام البنك المركزي بتخفيض قيمة الجنيه مبدئيًا إلى 13 جنيهًا مصريًا لكل 1 دولار أمريكي (46.3 ٪ منخفضًا عن سعره السابق البالغ 8.88 جنيهًا مصريًا لكل دولار أمريكي واحد). لكن

الجنيه المصري انخفض بسرعة أكثر ليصل إلى 18.12 جنيه مصري = 1 دولار أمريكي في يونيو 2017. ارتفع التضخم إلى 23.5٪ في 2017 وإلى 20.9٪ في 2018 ، نتيجة لخطوة مصر المثيرة للسماح بعملتها المحلية ، الجنيه المصري ، بالتداول بحرية - شرط ضروري لصندوق النقد الدولي لمنح البلاد قرضًا بقيمة 12 مليار دولار أمريكي.

تعززت العملة المحلية قليلاً في الأشهر الأخيرة ، حيث تحسن متوسط ​​سعر الصرف عند 17.37 جنيه مصري = 1 دولار أمريكي في مارس 2019.

اقرا ايضا: كل ما تحتاج ان تعرفه عن العقار في السعودية